نام کامل:سجاد حجازی,نام مستعار:موسسه حقوقی دادیک.آدرس سایت:www.dadic.ir.همکاران:Arman Web

مرا بخاطر بسپار

ورود

نابرابری موقعیت اقتصادی فروشنده و خریدار در عقد بیع

نابرابری موقعیت اقتصادی فروشنده و خریدار در عقد بیعفروشنده و خریدار با انعقاد عقد بیع می خواهند مبیع و ثمن را با یكدیگر مبادله كنند. با این وجود، در عقد بیعی كه مبیع، عین معین و ثمن، وجه نقد موجل است، خریدار بلافاصله بعد از عقد مالک مبیع می‏شود در صورتی كه فروشنده هنوز ثمن آن را دریافت نكرده است. این نابرابری اقتصادی در موقعیت طرفین طبیعتا فروشنده را در وضعیت خطرناكی قرار خواهد داد. به منظور حمایت از فروشنده، مقررات قانونی تدابیری را اندیشیده اند. با این وجود، تدابیر مزبور موازنه منطقی بایسته را در رابطه قراردادی طرفین برقرار نمی‏ كنند. به همین دلیل، طرفین خود باید با اتخاذ تدابیر مناسب قراردادی تعادل مطلوب اقتصادی و حقوقی را میان خویش فراهم سازند. با گروه دادیک که متخصص در وکیل طلاق در کرج می باشد همراه باشید تا در این مطلب، تدابیر مزبور را مورد بررسی قرار دهیم.

 

نابرابری موقعیت اقتصادی فروشنده و خریدار در عقد بیع

بر اساس ماده ٣٣٩ قانون مدنی، پس از توافق بایع و مشتری در مورد مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می‏ شود و به حكم بند ١ ماده ٣٦٢ همان قانون، به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می ‏گردد.

كافی بودن توافق برای تشكیل عقد بیع و جاری شدن اثر آن، یعنی انتقال مالكیت، میان طرفین در مواردی كه مبیع و ثمن، هر دو، كلی یا هر دو عین معین هستند مشكل خاصی را ایجاد نمی‏ نماید؛ اما در مواردی كه مبیع، عین معین و ثمن، كلی فی الذمه (وجه نقد) است، منتهی به یك نابرابری اقتصادی میان طرفین عقد خواهد شد: فروشنده به محض اعلام اراده و تشكیل عقد، مالكیت خود بر مبیع را از دست خواهد داد بدون آنكه ثمنی دریافت كرده باشد و در مقابل، خریدار مالک مبیع خواهد شد بدون آنكه حتی بخشی از ثمن را پرداخت كرده باشد.

برای این وضع، باید تدبیری اندیشید: قانون گذار، خود در قانون مدنی تدابیری را در این زمینه پیش بینی كرده است (گفتار اول)، اما از آنجا كه تدابیر قانونی مزبور راهكار كلی موثری را برای مقابله با خریدار متخلف در اختیار فروشنده قرار نمی‏دهد، توسل به تدابیر قراردادی در نظام حقوقی ایران ضروری به نظر می ‏رسد (گفتار دوم). ما در این مطلب به گفتار اول می پردازیم و در بخش 2 گفتار دوم را تشریح می کنیم.

گفتار اول: تدابیر قانونی

این تدابیر در مواد 376، ٣٧٧، ٣٨٠، ٣٩٥ و ٤٠٢ قانون مدنی پیش بینی شده‏ اند و عبارتند از الزام خریدار به پرداخت ثمن، حق حبس، حق فسخ به استناد خیار تاخیر ثمن و حق فسخ به استناد خیار تفلیس. اما مشكل این است كه اولاً، هیچ یک از این تدابیر، مانع از انتقال مالكیت مبیع به خریدار نمی‏ شوند (مواد ٣٦٣ و ٣٦٤ قانون مدنی)؛ ثانیاً، به جز اولین تدبیر، بقیه منوط به تحقق شرایط ویژه ‏ای هستند كه در بسیاری از معاملات وجود ندارند: حق حبس، منوط به وحدت زمانی میان مبیع و ثمن، خیار تاخیر ثمن منوط به حال بودن ثمن و خیار تفلیس منوط به تفلیس خریدار است. بدین ترتیب، در نظام حقوقی ایران، در اغلب معاملاتی كه امروزه با آن مواجه هستیم، در فرض امتناع و یا تاخیر خریدار در پرداخت ثمن، فروشنده چاره‏ای جز انتظار كشیدن و طرح دعوای الزام به پرداخت ثمن معامله ندارد. مضافاً به این كه مطالبه خسارت قانونی بابت تاخیر در ادای ثمن نیز جز در چارچوب مقرر در ماده ٥٢٢ قانون آیین دادرسی دادگاه ‏های عمومی و انقلاب در امور مدنی مجاز نیست.

برای مثال، در خرید و فروش رایج آپارتمان ‏ها كه طرفین توافق می‏ كنند ثمن قراردادی طی چند قسط پرداخت گردد، چنانچه خریدار در موعد پیش بینی شده از پرداخت ثمن امتناع ورزد، فروشنده چاره‏ای جز انتظار كشیدن و الزام خریدار به پرداخت ثمن معامله ندارد. مضافاً به این كه، حسب مقررات قانونی پیش گفته، از لحظه انعقاد عقد، خریدار مالك مبیع بوده و می‏ تواند آپارتمان خریداری شده را، با این كه ثمن آن را هنوز نپرداخته یا كامل نپرداخته، به دیگران فروخته و بابت آن از دیگران ثمن دریافت نماید؛ برعكس، فروشنده با این كه هنوز ثمنی دریافت نكرده، دیگر حق نقل و انتقال آن ملك به دیگری را ندارد.

ناكافی بودن پوشش حمایتی قوانین در این زمینه، راه را برای سود جویان اقتصادی بسیار هموار كرده است: اشخاص می‏ توانند بدون پرداخت پول و یا حداكثر با پرداخت صرفاً یك سوم از ارزش اقتصادی یك آپارتمان (كه آن هم معمولاً از طریق صدور چك صورت می‏ گیرد) مالك كل آپارتمان شده و سپس پرداخت ثمن آپارتمان را تا جهش تورمی قیمت‏ها به تاخیر اندازند. بدین ترتیب، در پی افزایش قیمت‏ ها، اشخاص مزبور می ‏توانند با فروش همان آپارتمان به دیگران، نه تنها سرمایه لازم برای پرداخت ثمن به فروشنده خود را تامین نمایند بلكه سود ناشی از افزایش قیمت‏ها را نیز از آن خود خواهند كرد. در مقابل، مالك اولیه آپارتمان كه ممنوع از هرگونه معامله نسبت به آن آپارتمان بوده مجبور است به انتظار صدور و اجرای رای دادگاه به پرداخت ثمن نشسته و در نهایت نیز به دریافت ارزش اقتصادی سابق آپارتمان خود (قیمت مذكور در قرارداد) اكتفا كند!

با بخش اول از نابرابری موقعیت اقتصادی فروشنده و خریدار در عقد بیع در خدمت شما بودیم. با گروه وکلای دادیک همراه باشید.

 

درخواست تماس

برای درخواست مشاوره؛ لطفا شماره تماس خود را وارد نمایید:

شماره تماس(*)
شماره تماس وارد شده صحیح نمی باشد.

برای ارسال نظر کلیک کنید
  • نظری ارسال نشده است

نشان شده ها

  • نظری ارسال نشده است

مورد علاقه ها

  • نظری ارسال نشده است

دعوی

ایران، کرج، میدان نبوت، جنب شورای حل اختلاف، ساختمان معین، واحد 6

026-32565365 

026-32553214

این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید