نام کامل:سجاد حجازی,نام مستعار:موسسه حقوقی دادیک.آدرس سایت:www.dadic.ir.همکاران:Arman Web

مرا بخاطر بسپار

ورود

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال

 

وکیل در کرج

در این مقاله قصد داریم به عنوان وکیل در کرج شما عزیزان را با مسائلی در خصوص سند آشنا نماییم. قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند ، قراردادی می بندند که در آن دو طرف تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند.این توافق ها مشمول ماده 10 قانون مدنی است که با مشورت وکیل در کرج انجام می شود.
البته در خصوص ماهیت قولنامه های مورد بحث نیز ، دیدگاه های متفاوتی وجود دارد. گروهی آن را کافی برای انعقاد عقد می دانند ، یعنی اعتقاد دارند که صرفاً با تنظیم قولنامه عقد محقق شده است و گروهی دیگر آنرا صرفاً وعده عقد به شمار می آورند ، یعنی طرفین تنها تعهد نموده اند که در زمان و مکان مشخص و تعیین شده ، به انعقاد عقد مبادرت نمایند.
صرف نظر از بحث تشریفاتی یا غیر تشریفاتی بودن بیع اموال اعم از منقول و غیر منقول ، رویه قضایی در حال حاضر به سمت غیر تشریفاتی بودن بیع اموال گرایش دارد و با در نظر گرفتن مواد 10 ، 220 و 221 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی و نیز اصول فقهی نظیر اصل صحت و آیه شریفه ی « اوفوا بالعقود » ، معاملات مستند به مبایعه نامه عادی را چه در اموال منقول و چه در غیر منقول معتبر دانسته است . البته به استثنای مواردی که صراحتاً به طور اجماعی در رویه ی قضایی با تطبیق بر قانون ثبت، انتقال تنها به موجب سند رسمی محقق می شود ، مانند صلح نامه ، هبه نامه و شرکت نامه.
همچنین ماده 220 قانون مدنی متعاملین را نسبت به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا قانون از عقد حاصل می شود ، ملزم نموده است. در واقع فروشنده بر اساس عرف و عادت معمول ، مواد 22 ، 46 و 47 قانون ثبت و اصل صحت و آیه شریفه « اوفوا بالعقود » ، ملزم به تنظیم سند رسمی به نام خریدار می باشد و عدم قید این امر در سند ، موجب برائت فروشنده نخواهد بود.
بنابراین در قراردادهایی که عرفاً یا قانوناً برای مال موضوع قرارداد ، بایستی با مشورت وکیل درکرج سند رسمی تنظیم گردد. فروشنده ملزم به انجام این امر خواهد بود و تصریح یا عدم تصریح این امر در قرارداد ، تأثیری در تکلیف فروشنده نخواهد داشت. معمولاً در مبایعه نامه تنظیم شده ، طرفین متعهد می گردند که در تاریخ مشخص در دفتر اسناد رسمی تعیین شده حاضر شده و خریدار و فروشنده تعهدات متقابل خویش را  پرداخت تتمه ثمن معامله و تنظیم سند رسمی انتقال ایفا نمایند. در صورتی که فروشنده از حضور و تنظیم سند رسمی در موعد مقرر امتناع نماید ، خریدار می تواند با همراه داشتن الباقی ثمن از سردفتر تقاضا نماید که گواهی عدم حضور فروشنده را صادر و به وی تسلیم نماید.
در صورتی که در مبایعه نامه، دفتر اسناد رسمی یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد ، خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی ، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد و متعاقب عدم حضور وی ، موضوع را با تقدیم دادخواست در دادگاه مطرح نماید.
در خصوص مالی یا غیر مالی بودن دعوا ، اگر چه این امر در ابتدا قدری مبهم به نظر می رسد، اما با عنایت به اینکه بدون شک ، دعوا نتیجه ی مالی برای خواهان خواهد داشت و تنظیم سند ، تضمین کننده مالکیت فرد بر مال موضوع دعوا می باشد و در نظر گرفتن نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه ، در مالی بودن این دعوا ، نمی توان تردید نمود. هزینه دادرسی دعوا نیز برابر با مقررات تصریح شده در قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین برابر ارزش منطقه ای املاک محاسبه خواهد شد. (در مورد اموال غیر منقول )
مرجع صالح جهت طرح دعوا و رسیدگی ، در صورتی که مال موضوع دعوا ، غیر منقول باشد ، مرجع صالح محل وقوع ملک خواهد بود و در خصوص اموال منقول نیز بایستی به عمومات قانون آیین دادرسی مدنی مراجعه نمود.

مقدمات طرح دعوا 

1- اطلاع از در رهن بودن یا آزاد بودن ملک :
از آنجا که ممکن است ملک در ازای دریافت وام بانکی ، در رهن بانک قرار داشته و یا به هر عنوان دیگر شخص ثالث نسبت به مال حق عینی داشته باشد ، لازم است پیش از طرح دعوا از این امر اطلاع حاصل نمود. که این امر بهتر است زیر نظر وکیل در کرج انجام شود. در صورتی که مال موضوع دعوا در رهن ثالث باشد ، حتماً بایستی فک رهن را به عنوان خواسته ای مستقل در دادخواست تقدیمی ، مطرح نمود.
در صورتی که پیش از تقدیم دادخواست توسط وکیل در کرج ، اطلاعی از این موضوع نداشته باشیم ، پس از تقدیم دادخواست و دسترسی بر اطلاعات ثبتی ملک ( استعلام ثبتی ) ، به راحتی این امر میسر می گردد.در صورتی که در این مرحله از در رهن بودن ملک آگاهی یابیم ، بایستی برابر مقررات آیین دادرسی مدنی ، نسبت به افزایش خواسته اقدام نمود.
2- گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی :
چنانچه در هنگام تنظیم قولنامه ، ملک موضوع قرارداد فاقد سند تفکیکی شده باشد ( در قرارداد های پیش فروش آپارتمان عموماً این وضعیت وجود دارد ) ، بایستی در نظر داشته باشیم که تنظیم سند رسمی ملک مستلزم اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی می باشد. چنانچه در هنگام تقدیم دادخواست ، از عدم انجام این مقدمات آگاهی داشته باشیم ، برابر رویه غالب محاکم، بایستی هر یک از موارد مذکور را به عنوان خواسته ای مستقل در دادخواست طرح نماییم.در صورت عدم آگاهی نسبت به موارد نیز، پس از تقدیم دادخواست و دسترسی به سوابق ثبتی ( استعلام ثبتی ) ، در صورت لزوم اقدام لازم تا قبل از جلسه اول رسیدگی انجام می گردد.
3- در صورتی که انتقال دهنده مالک رسمی ملک نباشد ( سند مال موضوع قولنامه ، به نام فرد دیگری باشد و انتقال دهنده اخیر نیز ، ملک را با قولنامه انتقال گرفته باشد) ، لازم است کلیه اسنادی که مثبت انتقال ملک از مالک رسمی تا آخرین انتقال دهنده می باشد ، با طلاحدید وکیل در کرج ضمیمه دادخواست گردد. بدیهی است در صورت عدم رعایت این ترتیب ، دعوا منجر به صدور قرار رد خواهد گردید.در این خصوص مناسب است که کلیه ایادی ماقبل ( تا فرد مالک رسمی ) ، طرف دعوا قرار گیرند.
4- موضوع دیگری که بایستی مدنظر قرار گیرد ، تحویل یا عدم تحویل ملک به خریدار است. چنانچه تا پیش از تنظیم سند رسمی ، ملک موضوع قولنامه به خریدار تحویل نشده و در تصرف انتقال دهنده باشد ، با توجه به اینکه اختلافی در مالکیت ملک وجود ندارد و تحویل موضوع قولنامه از آثار و توابع عرفی قرارداد است ، به نظر می رسد می توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و الزام به تحویل موضوع قرارداد را توأمان ضمن دادخواست واحد مطرح نمود.

تأمین خواسته 

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا حتی پیش از آن ضروری است که به جهت جلوگیری از نقل و انتقال های بعدی با مشورت وکیل در کرج ، درخواست تأمین خواسته یا دستور موقت به دادگاه تسلیم شود. بدیهی است در صورتی که جهت صدور قرار تأمین ، دادگاه پرداخت خسارت احتمالی را مقرر نماید ، صدور و اجرای قرار تأمین منوط به تودیع خسارت احتمالی خواهد بود.در صورتی که خریدار ملک چند نفر باشند و یکی از آنها درخواست صدور قرار تأمین خواسته نماید ، با صدور قرار تأمین خواسته، مورد معامله فقط به میزان سهمی که متقاضی قرار ، خریداری نموده توقیف می شود و دادگاه نمی تواند زاید بر سهم متقاضی تأمین ، توقیف نماید.

وجه التزام

وجه التزام خسارت عدم انجام تعهد است، که طرفین درباره میزان آن توافق نموده اند .بنابراین به نظر می رسد در مبنای قراردادهای داشتن خسارت وجه التزام، نمی توان تردید داشت.
لازم به توضیح است که وجه التزام ممکن است به جهت انصراف فروشنده از انجام معامله در نظر گرفته شده باشد.در این حالت با عنایت به اینکه جهت حالت انصراف فروشنده از قرارداد خسارت تعیین گردیده ، به نظر می رسد این امر دلالت بر انشای یک حق فسخ ضمنی برای فروشنده در قرارداد می نماید. بدیهی است در این حالت تنها خسارت تعیین شده ( وجه التزام ) قابل مطالبه است و درخواست الزام به انجام تعهد ( تنظیم سند رسمی انتقال ) امکان پذیر نمی باشد.
حالت دیگر بدین شکل است که، متعهد ملزم شده به انتقال یا اجرای تعهد و در صورت تأخیر مکلف است به انتقال یا ایفاء تعهد و پرداخت خسارت معین روزانه و... هر مبلغ قراردادی.در این صورت متعهد باید وجه التزام را بدهد و اصل تعهد را هم اجرا نماید.
استاد بزرگوار شادروان دکتر کاتوزیان در این زمینه اعتقاد دارند :
« اگر مالکی تعهد فروش زمین خود را بکند و در قولنامه شرط شود که در صورت عدم انجام تعهد مبلغی به عنوان وجه التزام بپردازد ، طرف قرارداد نمی تواند الزام او را به انتقال زمین و تأدیه وجه التزام با هم بخواهد مگر اینکه جزای شرط برای تخلف از موعد مقرر باشد نه انجام اصل تعهد .ولی اگر در همین قولنامه بیاید که فروشنده برای هر روز تأخیر مبلغ ده هزار ریال بدهد ، مطالبه ی این خسارت منافاتی با درخواست الزام او به انتقال زمین ندارد». ( دکتر کاتوزیان ، حقوق مدنی ،جلد چهارم)
نکته:
معمولاً پرداخت بخشی از ثمن قرارداد، موکول به تنظیم سند رسمی انتقال می گردد. بنابراین در شرایطی که انتقال دهنده تخلف از اجرای تعهد نموده و خریدار الزام وی را از دادگاه درخواست نموده ، در صورتی که فروشنده خواستار الباقی ثمن باشد ، بایستی با طرح دعوای تقابل یا دعوای مستقل ، الزام خریدار را از دادگاه درخواست نماید. برخی محاکم ضمن رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، تنظیم سند رسمی انتقال را منوط به تأدیه تتمه ثمن می نمایند ، بدون اینکه دادخواستی در خصوص ثمن به دادگاه تقدیم شده باشد.به نظر می رسد این امر در تضاد آشکار با مقررات مندرج در ماده 2 قانون آیین دادسری مدنی می باشد.
برای جلوگیری از پیامدهای منفی قبل از تنظیم اسناد حتما اطلاعات کافی در اینباره کسب کنید. مشورت با وکیل درکرج قطعا خالی از لطف نخواهد بود! گروه .وکلای دادیک به عنوان وکیل در کرج مشاور و پشتیبان شما در زمینه های حقوقی خواهد بود.
 

درخواست تماس

برای درخواست مشاوره؛ لطفا شماره تماس خود را وارد نمایید:

شماره تماس(*)
شماره تماس وارد شده صحیح نمی باشد.

برای ارسال نظر کلیک کنید
  • نظری ارسال نشده است

نشان شده ها

  • نظری ارسال نشده است

مورد علاقه ها

  • نظری ارسال نشده است

دعوی

ایران، کرج، میدان نبوت، جنب شورای حل اختلاف، ساختمان معین، واحد 6

026-32565365 

026-32553214

این آدرس ایمیل توسط spambots حفاظت می شود. برای دیدن شما نیاز به جاوا اسکریپت دارید